귀하의 건승을 기원드리며 제기하신 민원이 기대했던 바대로 해결되지 못한 점에 대하여 안타깝게 생각하며 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 부동산중개업자 신 모씨, 최 모씨 그리고 무등록중개업자 변 모씨의 부동산 미등기 전매 및 알선
주장에 대하여

ㅇ‘미등기 전매’란 부동산을 취득한 사람이 자기 명의로 등기를 하지 않은 상태에서 양도하는 것을
말 합니다. 예를 들면 A와 B가 특정 부동산을 사고파는 거래를 한 후 B가 자기 명의로 등기를 하지
않고 C에게 다시 파는 경우로, 이러한 행위는 부동산등기 특별조치법 제2조에 위반되고 중개행위
를 한 자는 공인중개사법 제33조에 위반되어 형사처벌의 대상이 됩니다.

그런데 미등기 전매가 부동산등기 특별조치법 위반이 되기 위해서는 매도인 A와 매수인 B 사이의
매매계약 및 매수인 B와 전매수인 C 사이의 매매계약이 모두 유효하여야 한다는 것이 대법원의
판례입니다.(대법원 2000.4.25. 선고 2000도 538 판결)

다시 말하면 ① 매도인 A와 매수인 B의 관계에서 B가 A로부터 소유권 이전을 받을 것을 내용으로
하는 계약을 체결한 후 자신의 반대급부의 이행을 완료하여야 하고, ② B가 전매수인 C와 소유권
이전계약을 체결하거나 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하여야 하는 것입니다.(대법원
2009.1.15. 선고 2008도8067판결)

ㅇ 귀하는 2014년 귀농정착지원사업 대상자로 선정되었고 보조금 7백만원을 지원받기 위해서는
2014.12.31.까지 농지를 구입하고 등기까지 경료하도록 되어 있었습니다. 2014.12.28. 오전 10시 30
분경 평소 알고 지내던 합천 소재 부동산중개업자 신 모씨를 방문하여 농지 400~500평 정도를 구
입 의뢰하였고 부동산중개업자 신 모씨는 여기 저기 탐문한 끝에 합천군 적중면 부수리 612번지
답 1,549㎡를 2,800만원에 구입가능하다고 소개하였습니다.

귀하는 2014.12.29. 11시 30분경 부동산중개업자 신 모씨 사무실에서 등기부상 및 사실상 토지소유
자인 부산의 박 모씨와 법무사 ○○사무소 사무장 이 모씨, 부동산중개업자 신 모씨, 권 모씨 등
7명이 참석한 가운데 법무사 사무장 이 모씨가 부동산 매매 계약서를 작성하고 매도인 박 모씨와
매수인인 귀하의 인감도장을 날인하였습니다.

이건은 매도인과 최종 매수인 간의 직접적인 매매이고 전매로 볼 수 없습니다. 그리고 변 모씨는
부산 거주 부동산소유자인 박 모씨의 합천 현지 관리인입니다.

<관련자료 : 합천 소재 법무사 ○○사무소 사무장 이 모씨가 작성한 2014.12.29.자‘부동산매매계약
서’, 귀하가 작성한 2015.5.9.자 ‘내용증명서’, 합천의 부동산중개업자 신 모씨가 작성한 2015.5.22.
자 ‘내용증명에 대한 답변서’, 2015.9.○.자(날자미상) ‘진정민원에 대한 소명의견서’및 2015.11.6.
자 ‘의견제출서’, 매도인 박 모씨가 작성한 2015.10.6.자 ‘매도인현금지급내역소명서’, 부산 소재
부동산 중개업자 권 모씨가 작성한 2015.10.6.자‘소명의견서>

2. 부동산중개업자 신 모씨가 영업정지 기간 중 불법영업을 하였으므로 중개사무소 등록을 취소하여야
한다는 주장에 대하여

ㅇ 공인중개사법 제38조 제1항은 “개업공인중개사가 업무정지기간 중에 ‘중개업무’를 하거나 자격정지
처분을 받은 소속공인중개사로 하여금 자격정지기간 중에 중개업무를 하게 한 경우에는 등록관청
은 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다.”고 규정하고 있습니다. 또한 같은 법 제2조 제1호
는 “‘중개’라 함은 토지 등의 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리
의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.”라고 규정하고 있습니다.

ㅇ 또한 국토교통부는 민원인의 다음과 같은 질의 “업무정지 기간 중에 중개의뢰를 받거나 중개계약
없이 단순히 사무소 문을 열어 놓는 행위, 홈페이지에 중개물건 홍보하는 행위가 공인중개사법
제38조 제1항 제7호 위반의 중개행위가 되는지”에 대하여

“업무정지 기간 중에 중개의뢰를 받거나 중개계약 없이 단순히 사무소 문을 열어 놓은 행위만으로
중개행위를 했다고 볼 수 없을 것으로 사료되나, 새로운 중개행위를 하였을 경우에는 등록취소 될
수 있음”이라고 회신하였습니다. <관련자료 : 국토교통부 전자민원 접수번호 1AA-1409-154225,
접수일자 2014.09.30.)

ㅇ 그리고 모 민원인이 인터넷상에서 모 법률사무소에 “ 영업정지 기간에 교차로 등 지역신문에 부동
산광고를 내보내는 것은 괜찮은지 알고 싶다”는 질의에 대해 법률사무소에서는 “공인중개업은 부동
산 거래를 알선하고 보수를 받는 것을 지속하는 것으로서 공인중개사가 사무실의 광고 또는 부동산
매물의 광고 어떤 것에 해당하더라도 이를 공인중개사의 업무라고 보기 어려우며 업무정지 기간 중
그러한 광고행위를 하는 것은 권장하는 것은 아니나 이를 이유로 처벌하기는 어렵다.”고 회신한 자
료도 있습니다.

ㅇ 우리군의 담당부서에서 실시한 부동산중개업자 신 모씨의 영업정지 기간 중의 점검자료와 귀하가
제보한 자료, 국토교통부 질의답변 자료, 관련 법률 등을 종합적으로 검토한 결과 신 모씨의 행위
는 ‘중개’행위로 볼 수 없고 따라서 공인중개사법 제38조에 위반되지 않는 것으로 판단됩니다.

3. 귀하의 뒷조사를 하고 귀하의 처에게 법에도 없는 규정을 적용시 켜 보복성 과태료처분을 하였다가
민원인이 행정심판을 제기하자 과태료 부과가 잘 못되었으니 돌려준다고 하였다는 주장에
대하여

ㅇ 귀하의 처는 초계지역에서 부동산중개사무소를 운영하고 있던 개업공인중개사로서 2015년 5월
27일 군 민원봉사과를 방문하여 2015.6.1.~2015.8.31. 기간 동안 중개업 휴업을 하겠다는 신고서를
제출하였습니다.

ㅇ 공인중개사법 제21조에 의하면 “개업공인중개사는 3월을 초과하는 휴업, 폐업 또는 휴업한 중개업
을 재개하고자 하는 때에는 등록관청에 그 사실을 신고하야 한다.”고 규정하고 이를 어기면 같은법
제51조 제3항의 규정에 의하여 과태료 처분을 하도록 되어 있으며, 담당자는 이 규정에 따라 과태
료 처분을 한 것입니다.

그런데 3개월 이하의 기간 동안 휴업신고를 한 후 영업재개 신고를 하지 않고 영업을 재개한 경우
행정처분 가능 여부에 대해에 대해서는 법률전문가 등 자문결과 의견이 엇갈리어 국토교통부
유권해석을 받아 과태료 처분을 취소한 것이며, 귀하의 행정심판 제기와는 관계없이 그 전에 취소
하였습니다. 그리고 귀하의 뒷조사를 하였다는 주장은 전혀 사실이 아니며 뒷조사를 할 권한도 없습
니다. 감사합니다.